Б.БАЯРЖАВХЛАН, Ч.БЯМБАХАЖИД

“Зууны мэдээ” сонин ээлжит эрэн сурвалжилгаараа “Орон сууцны мкв “ордер” дээрх хэмжээндээ хүрдэг үү” буюу орон сууцны хэмжээ дутсан тохиолдолд шүүх хохирлыг тань барагдуулах боломжгүй гэдгийг хөндсөн. Тэгвэл энэ удаад  орон сууцны талбай дутаж хохирхоосоо хэрхэн хамгаалах вэ, ер нь энэ бүхнийг хэн хариуцах ёстой вэ гэдгийг эрж сурвалжиллаа. Өөрөөл хэлбэл, бид таны худалдаж авсан орон сууц гэрчилгээ дээрх хэмжээтэйгээ таарч байна уу. Дутсан тохиолдолд хаана хандах вэ. Энэ асуудлыг шийдэх ямар арга зам байгаа талаар ээлжит сурвалжилгаа хүргэж байна.

“ДУТУУ МКВ-ЫН МӨНГИЙГ ХҮҮТЭЙ НЬ ТӨЛЖ БАЙНА”

БЗД-ийн иргэн Б.Жавхлантөгс ипотекийн зээлээр 48.72 мкв орон сууц худалдан авчээ. Тэрээр худалдаж авсныхаа дараа хэмжилт хийлгэхэд орон сууц нь 46.80 мкв байв. Энэ тухайгаа “Улсын комисс хүлээж авсан орон сууц худалдаж авч байгаа учир эргэлзээгүй.

Цахим орчинд орон сууцны мкв дутуу байна гэдэг мэдээллийг хараад хэмжүүлэхээр шийдсэн. Гэтэл 1.92 мкв дутуу байсан. Энэ нь 7.296.000 төгрөг.

Гэвч энэ мөнгө хүүтэйгээ 20 орчим сая төгрөг болгож төлнө” гэсэн юм. Үнэхээр ч зах зээл дээр орон сууцны мкв-ийн үнэ дундаж цалингаас 2-4 дахин өндөр үнэлгээтэй байна. Тухайлбал, шинэ орон сууц байршлаасаа хамаарч хамгийн багадаа гурван сая төгрөгийн үнэтэй байгаа юм.

МКВ ДУТСАН Ч ШҮҮХЭД НАЙДААД НЭМЭРГҮЙ

Хууль, журамдаа орон сууцны мкв-ийг “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 тэмдэглэгээ бүхий стандартын дагуу хэмжинэ” гэж заасан байна. Гэвч барилгын компани болон худалдан авагчийн хоорондын байгуулсан “Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ”-нээс болж сууцны талбайг дээрх стандартаас өөр байдлаар хэмжих, эсвэл буруу хэмжиж гэрчилгээнд тусгасан зэргээс шалтгаалан дараа нь мкв-ын хэмжилтийн зөрүүгээс маргаан гарсаар байгаа юм. Тодруулбал, орон сууцны мкв-ын хэмжээ гэрчилгээн дээрээсээ даруй 2-3 мкв дутах тохиолдол байнга гарч, шүүхэд хандахад мэдэх боломжтой доголдол гэх үндэслэлээр иргэдийн нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзсаар байгаа аж.

Уг нь аливаа барилга зураг төслөөсөө эхлээд баригдаж дуусах хүртлээ мэргэжлийн байгууллагын хяналт дор ашиглалтад ордог ч мкв дутсан тохиолдолд иргэд хохироод үлдэж байна. Үүний нэг жишээ бол Хан-Уул дүүргийн иргэн Б нэгэн барилгын компаниас “Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ”-ний дагуу 105.69 м.кв талбайтай орон сууцыг 2014 оны долдугаар сарын 20-нд худалдан авчээ. Тэрээр 2015 оны наймдугаар сарын 1-нд өөрийн орон сууцны талбайг эрх бүхий байгууллагаар хэмжилт хийлгэхэд 101.56 мкв буюу гэрчилгээ дэх талбайн хэмжээнээс 4.13 мкв дутуу байгаа нь тогтоогджээ. Тухайн үед нэг мкв-ыг анх худалдаж авсан үнэ болох 1.6 сая төгрөгөөр тооцон 6.690.000  төгрөгийг тус барилгын компаниас гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргажээ. Хариуцагч болох Барилгын компани нь энэхүү нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөөгүй бөгөөд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгөхийг хүссэн тайлбарыг гаргажээ. Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т заасныг баримтлан хариуцагч болох “Барилгын компаниас 6.690.000 төгрөг гаргуулах тухай иргэн Б-ийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай” хэмээн шийдвэрлэжээ. Ингэхдээ орон сууцыг худалдан авахдаа талбайн хэмжээг зохих стандартын дагуу шалгуулан, гэрээгээр тохиролцсон талбайн хэмжээтэй нийцэж байгаа эсэхийг шалгаж үзээгүй, “Орон сууцны барилга захиалгаар бариулах гэрээ”-нд баталгаат хугацааг тогтоогоогүй, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй тохиолдолд эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн бол шаардлага гаргах эрхтэй байдаг гэжээ. Иргэн Б нь дээрх тохиолдолд жилийн дараа мкв-ын зөрүүг мэдэж, шүүхэд хандсан учир шаардлага гаргах эрхээ алдсан байна.

ХЭҮК ОРОЛЦДОГГҮЙ, МОНОПОЛЫН ГАЗАРТ ГОМДОЛ ОЧДОГГҮЙ

Бид иргэдийн эрх ашгийг хамгаалах ёстой ХЭҮК, хуучнаар ШӨХТГ буюу Монополын эсрэг газраас ийм гомдлыг хэрхэн шийдвэрлэдэг талаар тодруулсан юм.

Тэгэхэд ХЭҮК-оос “Энэ талаар гомдол мэдээлэл манайд ирдэггүй” гэсэн хариултыг өгөв. Харин Монополын эсрэг газраас “2024 онд манай байгууллагад гурван гомдол ирсэн. Гомдлоо хаана, хэрхэн гаргах тухай зөвлөмж өгсөн. Шүүхээс манай байгууллагыг энэ асуудлыг шийдэхэд нөлөөлөх боломжгүй гэж үзсэн учраас бид оролцохоо больсон” гэлээ.

Т.Батцэнд: Талбайгаа хэмжүүлээд Үл хөдлөх хөрөнгийн газраар үнэн зөв хэмжээтэй гэрчилгээ гаргуулах эрхтэй

Монгол Улсад баригдаж буй болон ашиглалтад орсон бүхий л барилга байгууламжийн хууль дүрмийг баталдаг газар бол Барилга хот байгуулалтын яам. Тус яамны барилга байгууламжийн үйлдвэрлэл, ногоон барилгын зохицуулалт хариуцсан ахлах шинжээч Т.Батцэнд “Барилгын тухай хуулийн 32.1.5 буюу улсын хэмжээний “төмөр зам, цөмийн байгууламж, нефть” гэх мэт барилга байгууламж дээр Хот байгуулалт, орон сууцжуулалтын яам ажиллана. Засгийн газрын тогтоолоор баталсан дүрэмд барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын бүрэлдэхүүнд орох төлөөллүүдийг тодорхой заасан байдаг. Жишээлбэл, онцгой төвөгшилтэй барилга байгууламж дээр улсын комисс ажиллахаас өмнө техникийн комисс ажилладаг. Техникийн комисс ажиллаж, үүрэг даалгаврын биелэлт хангагдсаны дараа улсын комисс ажилладаг. Комиссын бүрэлдэхүүнд хуульд зааснаар тухайн комиссын нарийн бичгийн даргаар захиалагч нь ажиллах ёстой. Комиссын даргаар тухайн байгууллагын барилгын асуудал эрхэлсэн нэгжийн дарга байна. Нийслэл болон яамны хүн байж болно. Түүнээс гадна Архивын ерөнхий газар, Барилгын хөгжлийн төв, Хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэний төлөөлөл, бүх инженерийн хангамж, шугам сүлжээний байгууллагуудын төлөөлөл бүрэлдэхүүнд ордог. Мөн зураг төсөл гүйцэтгэгч, салбарын хяналтын газраас хоёроос илүүгүй байцаагч нар байх ёстой. Захиалагчаас хүсэлт ирсэн тохиолдолд бид бүх баримт бичгийг шалган үзэж, тухайн баримт бичгийн бүрдэл хангагдаж байвал дүрэмд заасан байгууллагууд руу албан бичгээр комисст ажиллах боломжтой хүмүүсийн нэрсийг явуулахыг шаарддаг. Ингээд байгууллагуудаас ирсэн нэрсийн дагуу бүрэлдэхүүнийг сайдын тушаалаар баталдаг. Комисс журмын дагуу үзлэг шалгалтаа хийгээд бичиг баримт болон тухайн барилга байгууламж дээр гишүүн бүр өөр өөрсдийн чиглэлээр шалгалт хийж саналаа өгнө. Дүрэмд зааснаар нэг гишүүн татгалзсан тохиолдолд тухайн барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулахгүй. Ихэнх тохиолдолд гишүүд татгалзсан бол үүрэг даалгаврын биелэлт өгдөг. Тухайн үүрэг даалгаврыг захиалагч ажлын 14 хоногт багтаан гүйцэтгэж бүх гишүүдээс үүрэг даалгаврын биелэлт хангасан гэх гарын үсэг авчирч өгснөөр комиссын дүгнэлт гарна. Харин 14 хоногтоо үүрэг даалгавраа биелүүлж амжихгүй бол цуцалдаг.

Орон сууцны барилгын зураг төсөл, төлөвлөлт, барилгын норм ба дүрмийн 31.1.10-д зааснаар тухайн барилга байгууламжийн өрөө тасалгааг төлөвлөдөг. Батлагдсан зураг төслөө үндэслээд барилга байгууламжийг үргэлжлүүлэх зөвшөөрлийг өгснөөр комисс ажиллана. Гэтэл батлагдсан зураг төслийг тодорхой хэмжээгээр өөрчлөөд барьдаг тохиолдол гардаг. Үүнээс үүдэн мкв-ын зөрүү үүсдэг. Иргэд орон сууцны барилгын доторх сууцны талбайг тооцох аргачлал болох MNS 6058:2010 гэх стандартын дагуу зураг төсөл гүйцэтгэх эрх бүхий байгууллагаар хэмжилт хийлгэх ёстой. Бид үүний дагуу стандарт өгөөд зураг төсөл гүйцэтгэх тусгай зөвшөөрөлтэй компанийнхаа жагсаалтыг өгөөд явуулдаг. Тухайн хэмжилтийн байгууллагаар хэмжилтийн зураг гаргуулж, үүнийгээ зургийн компаниар баталгаажуулж, өөрийн гарын үсгээ зурж баталгаажуулан хэмжилтийн зургаа Үл хөдлөх хөрөнгийн газарт өгч, үл хөдлөхөөс тухайн орон сууцны талбайн хэмжээнд тохирсон гэрчилгээг гаргаж өгдөг. Хохирч үлдэнэ гэх ойлголт байхгүй. Хүмүүс батлагдсан зураг төслийн дагуу баригдсан гэж бодоод төлөвлөгөөнд орсон мкв дагуу гэрээ байгуулаад байдаг. Мөн мкв-д тагт, лоож гэх зэрэг хэсгүүдэд хэдэн хувийг тооцохоо мэдээгүйгээс үүдэн үл ойлголцол гардаг” гэсэн юм.

Б.Гантулга: Барилгын компаниуд өөрт ашигтай байдлаар гэрээ хийж байна

Барилгын холбооны ерөнхийлөгч Б.Гантулга “Иргэд компанийн гэрээгээр орон сууц худалдаж авах тохиолдолд мкв-ын зөрүү үүсдэг. Орон сууц барьж буй компаниуд захиалагчид танай байр дотор хананаасаа ингэж бодогдсон гэдгээ танилцуулж, гэрээндээ хавсралтаар оруулж өгөх ёстой. Тийм зүйл байхгүй учраас иргэд хохирч байна. Компаниуд өөрт ашигтай байдлаар иргэдтэй гэрээ байгуулдаг. Барилгын хуулийн 37 дугаар зүйлд захиалагчийн чиг үүрэг гэж бий. Үүнийг иргэд анхаарах хэрэгтэй” гэв.

О.Оюунболд: Ихэвчлэн 2-3 мкв, цаашлаад бүр 10 мкв зөрсөн тохиолдол гардаг

Иргэдийн хувьд орон сууц худалдаж авахдаа Улсын комисс хүлээж авсан эсэхийг үл харгалзан заавал мэргэжлийн компаниар хэмжилт хийлгэх шаардлагатай аж. Энэ тухай “Уран-Асар” ХХК-ийн ерөнхий архитектор О.Оюунболд “Манай компанийн тухайд 2012 оноос төрөл бүрийн талбайн хэмжилтийг стандартын дагуу хийн, бодитоор хэмжиж, дүгнэлт гаргаж өгдөг. Мөн шүүхийн шинжээчээр ажиллаж, хөндлөнгийн хяналт хийх, барилга улсын комисст өгөх зураг бэлдэх, дулаан авах талбайн зураг хийж тодорхойлох эрхтэй. Бүх дүүргийн үл хөдлөхийн газарт бүртгэлтэй, тусгай зөвшөөрөлтэй (ЗТ11-110/14) байгууллага юм. Орон сууцны мкв-ын хэмжилт хийх явцад зөрүүтэй гарах тохиолдол элбэг байдаг. Ихэвчлэн 2-3 мкв, цаашлаад бүр 10 мкв ч зөрсөн тохиолдол бий. Мкв зөрүүтэй байдаг учир нь засварын явцад хэмжээ алдагдах, зарим нь санаатайгаар ч юм уу зөрүүлдэг. Хүмүүс гэрээнд заасан хэмжээгээрээ байгаа гэж бодоод л тоохгүй өнгөрчихдөг. Иргэд орон сууцанд орохоосоо өмнө тусгай зөвшөөрөл бүхий компаниар хэмжилт хийлгэхийг зөвлөмөөр байна” гэсэн юм.

ХОХИРСОН ИРГЭДЭД ХАНДАХ ГАЗАР АЛГА. ГЭХДЭЭ...

Энэ асуудлаарх гомдлыг 10-аад жилийн өмнө ШӨХТГ, шүүх байгууллага хүлээж аваад шийддэг байсан. Тэгвэл одоо төрийн зүгээс хяналт тавьж, гомдол, хохирлыг барагдуулдаг нэг ч газар алга. Тиймээс орон сууц худалдан авч буй иргэд энэ эрсдлээс өөрийгөө хамгаалах болж байгаа юм. Хэмжилт хийлгэнэ гэсэн үг. Гэхдээ түүнийх нь дагуу дутсан мкв-ыг үнэн зөвөөр нь тогтоох газар бараг байхгүйтэй адил байна.

Тиймээс энэ асуудлыг дараах байдлаар шийдэх боломж байна

• Хуулийн хүрээнд талууд орон сууцыг хүлээлцэхдээ м.кв-ыг нь “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 тэмдэглэгээ бүхий стандартын дагуу дахин хэмжих тухай заалтыг оруулах,
• Гэрээнд баталгаат хугацаа тогтоож, тус хугацаанд орон сууцанд доголдол гарсан тохиолдолд гүйцэтгэгч тал бүрэн хариуцаж, хохирлыг барагдуулах тухай заалт оруулах,

• Барилгын тухай хуулийн 16.1.3-д “Барилгын ажил гүйцэтгэгч нь Барилга байгууламжийн чанарын баталгаат хугацаа дуусаагүй байхад өөрийн буруутай үйл ажиллагааны улмаас үүссэн чанарын зөрчлийг өөрийн зардлаар арилгах зүйл заалтыг нэмж өгөх,

• Талууд гэрээ байгуулахдаа гэрээтэй холбоотой маргаан үүссэн тохиолдолд, аль болох харилцан тохиролцож шийдвэрлэх талаар тусгах нь талуудад ашигтай юм./Ихэвчлэн маргаан гарвал шүүхээр шийдвэрлүүлнэ гэж гэрээндээ тусгасан байдаг. Энэ нь талуудад цаг хугацаа эдийн засгийн хувьд хүндрэлтэй юм./

• Нэгэнт худалдан авсан орон сууцны мкв нь гэрчилгээ дэх талбайн хэмжээнээс зөрүүтэй (дутуу) байвал тус компанид хандаж, зөрүү талбайн төлбөрөө гаргуулан авахаар нэхэмжлэх эрхтэй. Ингэхдээ Иргэний хууль болон гэрээнд заасан хугацаанаас хэтэрч болохгүй. 

• Монгол Улс дахь орон сууцны мкв-ыг тооцохдоо зөвхөн “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 стандартын дагуу тооцох тухай тус стандартад заажээ. Тэгвэл гэрээ байгуулагч талуудад гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд үндэслэн гэрээг чөлөөтэй байгуулах нөхцөлийг бүрдүүлэх,

Иргэний хуулийн 189.1-д “Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй” гэж тусгасан байдаг. Тиймээс гэрээ байгуулагч талууд хэн нэгнийгээ хохироохгүйн тулд мкв-ын хэмжээний асуудлыг харилцан тохиролцож, гэрээг байгуулах нөхцөлийг “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 стандартаар олгож өгөх нь чухал ач холбогдолтой. Тухайлбал, гэрээ байгуулагч талууд дээрх стандартаар мкв-ыг тооцох, эсвэл харилцан тохиролцож мкв-ыг тооцох тухай зохицуулалт юм. Нэг талаас орон сууцаа худалдан борлуулж, ашиг олох сонирхол бүхий барилгын компани нөгөө талаас хэрэгцээгээ хангаж, орон сууц ху­дал­дан авах сонирхол бүхий иргэд хуулийн хүрээнд харилцан ашигтай гэрээ байгуулах нь чухал. Энэ нь тухайн компанийг зөрчилтэй, гомдол дагуулсан асуудалд оруулахгүй байх арга, боломж бөгөөд худалдан авагчийн эрхийг зөрчихгүй байх давуу талыг бий болгох хэрэгтэй байна.

Цаашид төрийн байгууллагын зүгээс орон сууцны мкв-ын зөрүүтэй холбоотой маргаан, бусад маргааныг гаргахгүй байхад анхаарч, эрх зүйн орчныг боловсронгуй болгох шаардлагатай. Түүнээс гадна стандартыг баталдаг Стандарт хэмжил зүйн газраас барилга хүлээн авах Улсын комисст оруулах хэрэгтэй. Ингэж стандартдаа хяналт тавьснаар орон сууцны мкв дутдаг асуудал буух эзэн буцах хаягтай болох нэг гарц юм.

Эх сурвалж: “Зууны мэдээ” сонин

2025 ОНЫ НЭГДҮГЭЭР САРЫН 29. ЛХАГВА ГАРАГ. № 18 (7514)